Zvláštní typy nájemních vztahů

5.2.2

Zvláštní typy nájemních vztahů

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Pojem bytů zvláštního určení byl vymezen v § 685 odst. 4 ObčZ. Podle tohoto ustanovení se jednalo o byty zvlášť upravené pro bydlení zdravotně postižených osob a byty v domech zvláštního určení. Požadavky na upravenost bytů podrobně stanovila vyhláška č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb. Jedná se o takové požadavky, které umožní užívání bytů osobami s pohybovým, zrakovým, sluchovým a mentálním postižením, osobami pokročilého věku, těhotnými ženami, osobami doprovázejícími dítě v kočárku nebo dítě do tří let.

NOZ stanoví v přechodných ustanoveních (§ 3075) že v případě, kdy byl přede dnem nabytí účinnosti NOZ zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků, nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu.

Podle NOZ se bytem zvláštního určení je byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením, byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou (§ 2300, § 2301 NOZ).

Byty zvláštního určení jsou byty stavebně upravené typicky pro osoby pohybově, zrakově či sluchově postižené. Nicméně neznamená, že takto upravený byt je automaticky byt zvláštního určení. Ať už jde o vymezení osoby se zdravotním postiženým, nebo jde o vymezení domu s pečovatelskou službou, závisí zde primárně na vůli zřizovatele při určení účelu bytů nebo domu.

Zřizovatel je kdokoliv, kdo vynaložil prostředky ke zřízení bytu zvláštního určení, ať už k výstavbě nebo uzpůsobení bytů stávajících. Nezávisí přitom, zda jde o vlastníka bytu, či nikoliv, předpokládá se však, že zřizovatel takovou změnu provádí oprávněně.

Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce – typicky se bude jednat o neziskovou organizaci či obec.

Je zde zřejmý zájem na pronajímání bytů za tím účelem, za nímž byly nákladem zřizovatele zřízeny – tedy jako pomoc osobám s jakýmkoliv postižením. Na druhou stranu je zde nutné chránit i očekávání nájemců, která se odvíjejí od uzavřené nájemní smlouvy. Nelze přehlížet ani skutečnost, že v tomto případě nejde o souhlas, ale pouhé doporučení zřizovatele.

Pronájem bytu zvláštního určení bez doporučení či v rozporu s ním se dá vnímat jako porušení zákonné povinnosti, kde smysl a účel zákona stanoví neplatnost právního jednání. Jde však o neplatnost relativní, když je dotčen pouze zájem zřizovatele. Pouze zřizovatel se také neplatnosti právního jednání může dovolat. Samozřejmě může dojít k dodatečnému schválení.

Stejně jako pro vznik, tak i pro skončení nájmu výpovědí jsou vyžadovány speciální požadavky. Opět je zde nutný souhlas toho, kdo tento byt zřídil. A dále se opět dostáváme do situace, kdy zákon nestanoví sankce při porušení zákonného požadavku.

I přesto, že je zde zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, s námi poměrně krátkou, byl již několikrát Po skončení nájemního vztahu jsou členové domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt povinni vyklidit byt v šestiměsíční lhůtě. Pokud taková osoba s nájemcem v bytě nebydlela, může pronajímatel vyzvat nájemcovy dědice, aby byt vyklidili nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdrží.

Nájem služebního bytu je…