5.2.6.1
Zánik společného nájmu bytu
JUDr. Pavla Schödelbauerová
Občanský zákoník (dále jen "NOZ") počítá s tím, že byt může být pronajat více osobám (např. druhovi a družce, registrovaným partnerům, studentům apod.), nebo že společný nájem vznikne přímo na základě zákona např. přechodem práva nájmu na více osob. Zvláštním případem je pak společný nájem bytu manžely (§ 745 a 746, § 748 až 750, § 768, § 770), který se odlišuje od “obecného“ společného nájmu především způsobem vzniku a zániku. Výkon společného nájemního práva manželů se dále vyznačuje zvláštní úpravou vzájemných práv a povinností manželů obsaženou v § 693 a následující NOZ.
V takových případech na straně nájemce vystupuje více subjektů - tzv. společných nájemců. Právní vztah takto vzniklý označujeme jako společný nájem bytu. Ve smyslu závazkového práva se jedná o společný závazek, jehož charakteristickým rysem je to, že společní nájemci dohromady vystupují vůči pronajímateli jako jediný nájemce (jedna smluvní strana).
Podle § 2271 mají společní nájemci stejná práva a povinnosti, což znamená, že nájemní právo společného nájmu je nedělitelné a každý ze společných nájemců má nájemní právo k celému bytu, tj. právo užívat celý byt. Jeho právo je omezeno stejným právem ostatních nájemců. Společní nájemci mohou uzavřít vnitřní dohodu, kterou si rozdělí užívání jednotlivých místností v bytě a stanoví si společná pravidla vzájemného soužití. Nájemní právo každého ze společných nájemců je odvozeno přímo od pronajímatele.
Dále je stanoveno, že na společný nájem se přiměřeně použijí ustanovení o společnosti, tj. § 2716 až 2746 NOZ. Podle těchto ustanovení platí, že v právních jednáních týkajících se společného nájmu jsou společní nájemci vůči pronajímateli a třetím osobám oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně (§ 2736, § 2732 odst. 2).
Společná a nerozdílná (solidární) zavázanost vůči pronajímateli (tzv. pasivní solidarita) znamená to, že společní nájemci jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Pronajímatel (jako věřitel) může požadovat celé plnění nebo jeho libovolnou část na všech společných nájemcích, jen na některých, nebo na kterémkoli ze společných nájemců (§ 1872 odst. 1).
Společná a nerozdílná (solidární) oprávněnost vůči pronajímateli (tzv. aktivní solidarita) znamená to, že kterýkoli ze společných nájemců může po pronajímateli žádat celé plnění. Pronajímatel (jako dlužník) splní v celém rozsahu tomu, kdo o plnění požádal první.
Jednáním ve věcech společného nájmu mohou společní nájemci pověřit někoho ze svého středu. Těchto osob může být i více (§ 2731 odst. 1, § 2733). Za tím účelem by měli společní nájemci vystavit pověřenému nájemci plnou moc (§ 2439). Nebude-li některý ze společných nájemců pověřen právně jednat, pak platí pravidlo, že v běžných záležitostech může jednat každý ze společných nájemců (§ 2730 odst. 1, § 2733), kdežto v podstatných záležitostech musí jednat všichni současně (§ 2730 odst. 2).
Pokud by v podstatné záležitosti nejednali všichni společní nájemci (např. dohodu o změně nájemného by uzavřeli jen někteří ze společných nájemců), právní jednání by vůbec nevzniklo - šlo by o zdánlivé právní jednání (§ 551).
Pronajímatel má nově podle § 1868 odst. 2 právo požadovat určení společného zástupce nájemců pro účely doručování. Nesdělí-li společní nájemci tohoto zástupce, určí ho na návrh soud. V případě, že je určen společný zástupce, je zapotřebí výpověď adresovat všem nájemcům, avšak doručovat se bude tomuto jejich společnému zástupci.
Nahoru Zánik společného nájmu bytu
Společný nájem bytu zaniká stejnými způsoby jako nájem bytu obecně (dohodou, výpovědí, uplynutím doby apod.). U společného nájmu bytu se připouští - na rozdíl od společného nájemního práva manželů - aby nájemní právo zaniklo pouze některému ze společných nájemců, aniž by to mělo vliv na existenci nájemního práva ostatních společných nájemců (přiměřené použití § 2739). Je tedy možné, aby v průběhu existence nájemního vztahu počet společných nájemců klesl.
To…
