Společný nájem bytu

5.2.6

Společný nájem bytu

JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Pavla Krejčí

Společný nájem je stav, kdy nájemní právo k jednomu bytu svědčí společně více osobám.

Tento stav může vzniknout:

1. při uzavírání nájemní smlouvy stojí na straně nájemce více osob
2. přistoupením další osoby na straně nájemce k nájemní smlouvě - jedná se vlastně o změnu nájemní smlouvy ve smyslu § 1901 NOZ, kdy na straně nájemce přistoupí k nájemní smlouvě nový subjekt. K takovéto změně může dojít pouze uzavřením dohody mezi pronajímatelem, všemi původními nájemci a třetí osobou, která k nájmu přistupuje. Dohoda o přistoupení k nájemní smlouvě nemusí mít všechny náležitosti vyžadované pro sjednání nájemní smlouvy k bytu, postačí, pokud bude z dohody zřejmé, k jaké nájemní smlouvě třetí osoba přistupuje.
3. ze zákona na základě jiné právní skutečnosti - ke vzniku společného nájmu může dojít i ze zákona. Typickým příkladem, kdy společné nájemní právo vzniká ze zákona, je:

   • vznik společného nájmu v případě přechodu nájmu pro případ smrti nájemce na osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti dle § 2279 NOZ nebo

   • vznik společného nájmu v případě, že nájem přejde na několik nájemcových dědiců dle § 2282 NOZ

Co platí o nájemci, platí obdobně o společných nájemcích, pokud NOZ nestanoví jinak. Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pokud tedy NOZ říká, že je nájemce povinen něco učinit, jsou tak společně a nerozdílně povinni učinit i společní nájemci. Dále je stanoveno, že v dalším se odkazuje na ustanovení o společnosti. Jedná se pouze o použití přiměřené a nikoliv obdobné. Je proto třeba dle charakteru nájemní smlouvy zvažovat, která práva a povinnosti z této právní úpravy se na společný nájem užijí.

Ustanovení NOZ o společném nájmu tedy pouze upravují, kdy společný nájem vzniká a že společní nájemci mají stejná práva a povinnosti, pokud není dále stanoveno jinak. Je tedy třeba se zabývat úpravou společnosti (§ 2716 a násl. NOZ), ale i ustanoveními o spoluvlastnictví. V zásadě jsou společní nájemci vždy oprávněni užívat celý byt bez omezení; respektive právo společného nájemce užívat byt je omezeno pouze právem jiného společného nájemce. To však nevylučuje vzájemnou dohodu společných nájemců o způsobu užívání bytu; taková dohoda je však závazná pouze mezi těmito nájemci a pronajímatele se nijak nedotýká. Nájemci se mohou například dohodnout o určitém podílu na hrazení nájemného (např. dle rozsahu, jakým je pronajatý byt jednotlivými společnými nájemci užíván). Opět se však jedná pouze o dohodu mezi nájemci, která se fakticky pronajímatele nedotýká; pronajímatel má právo požadovat úhradu celého nájemného po kterémkoliv ze společných nájemců.

Jiná situace by ovšem nastala v případě, kdy pronajímatel sice pronajímá jeden byt, ale každému z nájemců pronajímá jeho specifikovanou část (např. jednotlivé pokoje). O společný nájem v takovém případě nejde.

Závěrem lze říci, že NOZ neobsahuje bližší úpravu společného nájmu ani společného nájmu bytu manžely v dílu 2, oddílu 3 NOZ, kde je upraven nájem bytu a domu, ale pokud se týká společného nájmu, odkazuje se na úpravu společnosti.

Bydlení manželů je řešeno v rámci ustanovení rodinného práva o bydlení manželů.

V ustanoveních o společnosti se v § 2721 NOZ stanoví, že o vzájemných právech a povinnostech společníků (nájemců) platí obdobně ustanovení o spoluvlastnictví.

Zde je namístě připomenout, že v případech, kdy existuje v právním vztahu více subjektů, se vždy posuzuje jednak jednání těchto subjektů vůči sobě navzájem, a dále jednání těchto subjektů navenek vůči třetím osobám.

Z dikce § 2721 NOZ usuzuji, že ustanovení o spoluvlastnictví se použije pro vztahy společných nájemců mezi nimi, avšak pro jednání společných nájemců navenek se použijí ustanovení o společnosti, zejména § 2736, podle kterého jsou z dluhů vzešlých ze společné činnosti zavázáni společní nájemci společně a nerozdílně. Pronajímatel má pak právo žádat určení společného zástupce pro účely doručování ve vztahu k dluhům a pohledávkám z nájmu. Pronajímatel může požadovat celé plnění nájmu nebo jeho libovolnou část na kterémkoliv ze společných nájemců. Má se pak za to, že podíl každého společného nájemce na dluhu z nájmu je stejný; společní nájemci se však mohou dohodnout jinak a podíly si určit nerovnoměrně. Společní nájemci jsou též společnými a nerozdílnými věřiteli ve vztahu k pohledávkám plynoucím z nájemní smlouvy (např. právo na vrácení přeplatku z vyúčtování služeb, právo na vrácení slevy z nájemného apod.). Na základě toho může kterýkoliv ze společných nájemců žádat po pronajímateli úhradu celého plnění a pronajímatel bude plnit tomu ze společných nájemců, který o plnění požádal jako první.

Ustanovení § 2721 NOZ, podle kterého platí, že pro vzájemná práva a povinnosti společných nájemců se umožňuje obdobné použití ustanovení o spoluvlastnictví § 1115 a násl. NOZ zejména v následujících případech:

• každý společný nájemce má právo k celé věci,

• toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího společného nájemce,

• činy, které jsou pro společný nájem škodlivé, jsou zakázány.

Ve vztazích navenek se použijí ustanovení týkající se společnosti (§ 2721 a násl. NOZ). Zejména platí, že z dluhů vzešlých ze společné činnosti jsou společní nájemci zavázáni vůči třetím osobám společně a nerozdílně. Jedná-li společný nájemce ve společné záležitosti s třetí osobou nebo pronajímatelem, považuje se za příkazníka všech společných nájemců. Ujednají-li si společní nájemce něco jiného, nelze to namítnout vůči třetí osobě, která jedná v dobré víře.

Rozhodnutí o záležitostech společného nájmu přijímají společní nájemci většinou hlasů, přičemž každý ze společných nájemců má jeden hlas. Rozhodnutí, kterým by mělo dojít v souladu s dohodou s pronajímatelem ke změně nájemní smlouvy, musí být ovšem přijato jednomyslně.

V případě zániku společného nájmu je třeba posuzovat, zda se jedná o ukončení společného nájmu jedním ze společných nájemců a společný nájem trvá nadále, nebo zda se jedná o úplné ukončení společného nájmu vůči pronajímateli.

Ukončení společného nájmu všech…