Skončení nájmu a odevzdání bytu

5.3

Skončení nájmu a odevzdání bytu

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Nový občanský zákoník upravuje způsoby skončení nájmu v § 2285 a násl. NOZ. Právní úprava neobsahuje ustanovení obdobné zrušenému ust. § 710 NOZ. Je tedy třeba vycházet z jednotlivých ustanovení NOZ obsažených nejen v právní úpravě týkající se nájmu bytu a domu.

Nájem bytu zaniká nepochybně dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, písemnou výpovědí, uplynutím doby, pokud byl sjednán na dobu určitou, smrtí nájemce, případně zánikem předmětu nájmu, dále rovněž nemožností plnění, splynutím, zánikem členství v bytovém družstvu a zřejmě nelze vyloučit ani odstoupení od smlouvy. Nájem služebního bytu skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém nájemce přestal vykonávat práci, aniž k tomu měl vážný důvod. Přestane-li nájemce vykonávat práci z důvodů spočívajících v jeho věku nebo zdravotním stavu, z důvodu na straně pronajímatele nebo z jiného vážného důvodu, skončí nájemci nájem služebního bytu uplynutím dvou let ode dne, kdy přestal vykonávat práci.

Nájem bytu však nezaniká, změní-li se vlastník pronajaté věci, neboť nabyvatel vstupuje ze zákona do právního postavení pronajímatele, aniž by bylo nutné uzavírat nové nájemní smlouvy. Při zániku nájmu bytu není, pokud se týká důvodů, v zásadě rozdíl mezi nájmem na dobu neurčitou a nájmem na dobu určitou. Výjimku představuje pouze uplynutí doby, které se uplatní jedině v případě skončení nájmu sjednaného na dobu určitou.

Zákon dává v případě zániku nájmu bytu přednost dohodě, a to zejména proto, že v případě vzájemného souhlasu nájemce a pronajímatele s ukončením nájemního vztahu lze předejít poměrně zdlouhavému soudnímu řízení. Dohoda může být uzavřena i po zahájení soudního řízení, a to formou soudního smíru. Náležitosti dohody zákon nestanoví. Dohoda tedy může být uzavřena k libovolnému datu, např. i k určitému dni uprostřed měsíce. Při uzavírání dohody nejsou její účastníci omezeni výpovědní lhůtou a nájem tedy zaniká k datu určenému v dohodě stran. Subjekty dohody jsou pronajímatel a nájemce. Je-li dům nebo byt v podílovém spoluvlastnictví, je k uzavření dohody nutný souhlas vlastníků, kteří mají nadpoloviční většinu hlasů podle podílů. V případě plurality na straně nájemců – společný nájem, musí dohodu uzavřít všichni společní nájemci. To platí i v případě společného nájmu bytu manželů.

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

Doba nájmu může být stanovena různým způsobem. Nejpřesnějším způsobem je stanovení doby určením data, např. do 31. 12. 2005. Doba však může být určena i stanovením počtu let, měsíců, týdnů, např. nájem se sjednává na dobu pěti let. V tomto případě je třeba použít ustanovení § 605 až 608 NOZ o počítání času. Podle tohoto ustanovení lhůta určená podle dní počíná běžet dnem, který následuje po události, jež je rozhodující pro její počátek. Polovinou měsíce se rozumí patnáct dní. Konec lhůty určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá událost, od níž se lhůta počítá. Není-li takový den v posledním měsíci, připadne konec lhůty na jeho poslední den. Připadne-li poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, je posledním dnem lhůty nejblíže následující pracovní den.

Smrtí nájemce podle nového občanského zákoníku nájem bytu ve většině případů neskončí, neboť se použije ustanovení o přechodu nájmu bytu podle § 2279 a násl. NOZ, nebo pokud k přechodu nájmu na členy nájemcovy domácnosti nedojde, práva a povinnosti z nájmu bytu přejdou podle § 2282 NOZ na nájemcovy dědice. Ke skončení nájmu smrtí nájemce tedy dojde pouze za situace, kdy nájem nepřejde na členy nájemcovy domácnosti a zároveň nebude mít nájemce žádné dědice, a dále pak v případě služebních bytů a bytů zvláštního určení, na které se ustanovení o přechodu nájmu bytu nepoužijí.

V důsledku smrti nájemce může nájem skončit také tehdy, pokud sice nájem bytu přejde na člena nájemcovy domácnosti, ale tento člen nájemcovy domácnosti do jednoho měsíce od smrti nájemce písemně oznámí pronajímateli, že v nájmu nehodlá pokračovat. Tímto způsobem nájem zaniká nikoliv dnem smrti nájemce, ale dnem dojití oznámení pronajímateli (§ 2279 odst. 4 NOZ).

Zemře-li nájemce služebního bytu, nájem služebního bytu podle § 2299 NOZ skončí. Osoba, která v bytě s nájemcem bydlela, má právo v bytě nadále bydlet; vyzve-li ji však pronajímatel, aby byt vyklidila, je povinna tak učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy výzvu obdržela.

Zemře-li nájemce bytu zvláštního určení, nájem bytu skončí a pronajímatel vyzve osoby, které v bytě bydlely společně s nájemcem, aby byt vyklidily nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy tuto výzvu obdrží; nejsou-li v bytě takové osoby, pronajímatel vyzve obdobně nájemcovy dědice.

Občanský zákoník přináší úplně nový způsob ukončení nájmu bytu v § 2284 NOZ. Bude možné jej využít v situaci, kdy nájemce zemřel, nájem nepřešel na člena nájemcovy domácnosti a nájemcův dědic není znám ani do šesti měsíců ode dne nájemcovy smrti. V takovém případě může pronajímatel byt vyklidit, čímž nájem zaniká. Věci z bytu pronajímatel uloží na náklad nájemcova dědice ve veřejném skladu nebo u jiného schovatele; nepřevezme-li je nájemcův dědic bez zbytečného odkladu, může je pronajímatel na jeho účet vhodným způsobem prodat.

Předmět nájmu může zaniknout v důsledku živelní pohromy nebo v důsledku stavebních prací. V obou případech platí, že zánikem předmětu nájmu zaniká i nájemní vztah.

NOZ upravuje dohodu o narovnání, kterou strany mohou dosavadní závazek nahradit novým závazkem v § 1903 v rámci obecných ustanovení o změně obsahu závazků. Dohoda o narovnání vyžaduje písemnou formu, byl-li původní závazek zřízen v písemné formě. Vzhledem k tomu, že pro nájemní smlouvu se písemná forma vyžaduje, bude muset mít dohoda o narovnání také písemnou formu.

Podle ustanovení § 1993 odst. 1 NOZ platí, že splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou jak toto právo, tak povinnost, nestanoví-li zákon jinak. Ohledně nájmu bytu zákon jinak nestanoví, tato obecná úprava se tedy použije, a to v případě, že se nájemce bytu stane jeho vlastníkem.

Skončení nájmu bytu zánikem členství v bytovém družstvu

Zvláštním způsobem skončení nájmu bytu, který se použije pouze u družstevních bytů, je zánik členství v bytovém družstvu. Podle § 610 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen "zákon o obchodních korporacích" nebo "ZOK"), členství v družstvu zaniká:

• dohodou,

• vystoupením člena,

• vyloučením člena,

• převodem družstevního podílu,

• přechodem družstevního podílu,

• smrtí člena družstva,

• zánikem právnické osoby, která je členem družstva,

• prohlášením konkurzu na majetek člena,

• zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena,

• doručením vyrozumění o neúspěšné opakované dražbě v řízení o výkonu rozhodnutí nebo v exekuci nebo, nejsou-li členská práva a povinnosti převoditelné, pravomocným nařízením výkonu rozhodnutí postižením členských práv a povinností, nebo právní mocí exekučního příkazu k postižení členských práv a povinností po uplynutí lhůty uvedené ve výzvě ke splnění vymáhané povinnosti podle zvláštního právního předpisu a, byl-li v této lhůtě podán návrh na zastavení exekuce, po právní moci rozhodnutí o tomto návrhu,

• zánikem pracovního poměru podle § 579 odst. 2 ZOK, neurčí-li stanovy jinak, nebo

• zánikem družstva bez právního nástupce.

Pokud se týká smrti člena bytového družstva, zanikne sice jeho členství v družstvu, ale nezaniká nájem bytu, protože podle § 2279 odst. 5 NOZ přechází členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl.

Ustanovení § 734 ZOK stanoví, že člena bytového družstva nebo společné členy bytového družstva, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu, lze vyloučit z družstva,

1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, nebo
2. byl-li nájemce pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Otázkou je, zda lze kromě výše uvedených důvodů využít i obecné důvody pro vyloučení člena družstva uvedené v § 614 ZOK, na základě kterých lze člena z družstva vyloučit, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, přestal splňovat podmínky pro členství nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. S ohledem na podpůrné použití obecných ustanovení o družstvu se domnívám, že se i v rámci bytového družstva uplatní obecná úprava.

Na rozdíl od současné úpravy, kdy nájem družstevního bytu může být ukončen také všemi ostatními způsoby skončení nájmu bytu (tzn. včetně výpovědi pronajímatele z nájmu podle NOZ), stanoví § 734 odst. 2 ZOK, že ustanovení o výpovědi z nájmu se pro nájem družstevního bytu nepoužijí.

Další důležitou změnou oproti současnosti je to, že převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dojde k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem. ZOK výslovně stanoví, že při převodu nebo přechodu družstevního podílu nájem družstevního bytu nezaniká. Nebude tedy nadále třeba, aby nabyvatel družstevního podílu a bytové družstvo uzavírali novou nájemní smlouvu.

Výpověď nájmu, ať již ze strany nájemce, nebo pronajímatele, vyžaduje podle § 2286 NOZ písemnou formu…