Přijímání dalších osob do bytu - dvojí ohlašovací povinnost nájemce

5.2.4.1

Přijímání dalších osob do bytu – dvojí ohlašovací povinnost nájemce

JUDr. Pavla Schödelbauerová, Mgr. Pavla Krejčí

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Nelze tedy nájemce nijak omezovat v přijímání návštěv na určité hodiny, dny apod. K takovému ujednání se nepřihlíží, neboť by šlo o ujednání zkracující práva nájemce podle § 2235 NOZ.

Dále má nájemce právo přijímat další osoby do své domácnosti. Na rozdíl od starého, nový občanský zákoník pojem domácnosti nedefinuje. V ObčZ byl pojem domácnost definován v § 115. Domácnost dle tohoto ustanovení tvořily fyzické osoby, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. NOZ však tuto definici nepřevzal. Proto již nadále nebude rozhodné pro určení toho, které osoby tvoří nájemcovu domácnost, to, zda tyto osoby společně uhrazují náklady na své potřeby. Navíc NOZ užívá pojem domácnost v různých významech a nikoliv jednotně.

Podmínkou členství v nájemcově domácnosti není příbuzenský ani rodinný vztah. Pro definici toho, kdo bude pokládán za člena nájemcovy domácnosti, bude rozhodující pouze to, zda se jedná o osoby, které spolu trvale žijí, respektive mají společnou vůli žít společně s nájemcem v bytě či domě, který je pronajat nájemcem za účelem uspokojování bytových potřeb. Proto, aby se některá osoba stala členem nájemcovy domácnosti, nemusí tato osoba k nájemci vykazovat žádný příbuzenský vztah a nemusí být ani osobou nájemci blízkou.

Od osob tvořících s nájemcem společnou domácnost je třeba odlišovat dále nájemcovy návštěvy – za ty budou považovány fyzické osoby, které nájemce navštíví na přechodnou dobu s cílem netvořit s nájemcem společnou domácnost. V přijímání návštěv není nájemce zákonem omezen vůbec a nemůže jej omezit ani nájemní smlouva. Ale i výkon práva přijímat návštěvy v pronajatém bytě má své zákonné limity, protože ani výkon tohoto práva nemůže být v rozporu s dobrými mravy nebo veřejným pořádkem. Pronajímatel tak bude mít jistě právo požadovat, aby se v bytě zdržoval pouze přiměřený počet osob.

Pokud přijme nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; bez zbytečného odkladu lze chápat tak, že to učiní tak brzo, jakmile to bude pro nájemce možné. To má význam zejména z hlediska výpočtu nákladů spojených s provozem bytu a poskytováním služeb souvisících s jeho užíváním. Tuto povinnost je nájemce povinen splnit bez zbytečného odkladu poté, co došlo ke zvýšení počtu osob žijících v bytě.

Pokud to nájemce neučiní ani do dvou měsíců od chvíle, kdy změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Nejedná se tedy o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 NOZ, po němž pronajímateli vzniká právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Jak uvádí důvodová zpráva k NOZ, aby byla naplněna intenzita zvlášť závažného porušení povinnosti neoznámením zvýšení počtu osob nájemcovy domácnosti, muselo by se jednat o opakovaný prohřešek nájemce. Při jednotlivém porušení tak fakticky nemá toto porušení pro nájemce žádný škodlivý následek. To jistě není pro pronajímatele výhodné.

I tak se však jedná o vyvratitelnou právní domněnku, tj. že tento postup (sankce) se nepoužije, pokud nájemce prokáže, že z objektivních důvodů nemohl tuto povinnost splnit (§ 2272 NOZ). Například může prokázat, že po přijetí nového člena do své domácnosti nebyl schopen z důvodu pobytu v nemocnici svou povinnost včas splnit.

Nájemce je povinen pronajímateli oznámit i snížení počtu členů své domácnosti.

Lze si představit situaci, kdy nájemce bytu zemře, nájem přejde na osobu, která splní podmínky přechodu nájmu, a současně v téže době tento nový nájemce přijme další osobu do bytu. Počet osob se nezmění a nájemce není povinen podle ustanovení § 2272 odst. 1 NOZ nic ohlašovat.

Větší problémy lze spatřovat v případě společného nájmu manžely. Jestliže v bytě žije přítel s přítelkyní, přičemž nájemcem je pouze jeden z nich a uzavřou sňatek, vznikne společný nájem bytu manžely, o čemž pronajímatel nemá informaci. Rovněž je také možné, že vznik společného nájmu tyto osoby vyloučily (§ 745 odst. 2 NOZ), pronajímatel má informaci o jejich sňatku a předpokládá, že vznikl společný nájem bytu manžely. Tím se mu v případě sporů ztíží situace.

Členství v jedné domácnosti může založit zvláštní práva člena takové domácnosti, a to i mimo právo nájemní. NOZ na několika místech s těmito zvláštními právy počítá:

• § 49 a násl. NOZ – zakotvuje možnost zastoupení osoby trpící duševní poruchou členem společné domácnosti

• § 646 NOZ – posun začátku běhu promlčecí lhůty mezi osobami žijícími ve společné domácnosti

• § 1098 NOZ – zastavení vydržecí doby, kdy mezi osobami žijícími ve společné domácnosti vydržecí doba neběží

• § 1636 a § 1637 NOZ – zařazuje osoby žijící s nájemcem ve společné domácnosti do druhé a třetí dědické skupiny

• § 2820 NOZ – vyloučení přechodu práva na plnění na pojistitele

• § 2923 NOZ – zakládá povinnost k náhradě škody způsobené osobou s nebezpečnými vlastnostmi, pokud byla této osobě svěřena určitá činnost v domácnosti.

• § 2960 NOZ – zakládá povinnost škůdce nahradit náklady spojené s péčí o domácnost poškozeného při poškození na zdraví

Nájemní právo však počítá i s dalšími právy nájemcovy domácnosti. Jsou jimi zejména:

• § 2235 NOZ – jedná o základní ustanovení ve…