dnes je 29.3.2024

Input:

Přechod na zásadu superficies solo cedit

23.8.2022, , Zdroj: Verlag Dashöfer

3.2.1
Přechod na zásadu superficies solo cedit

Mgr. Pavla Krejčí

Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále jen NOZ) zcela definuje pojem nemovité věci (§ 498 NOZ). Za nemovité věci budou nadále považovány:

  • pozemky,

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklípky pod cizím pozemkem apod.),

  • věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením (např. věcná břemena),

  • práva, která za nemovité prohlásí zákon (např. právo stavby).

Superficies solo cedit

K nemovitostem se váže základní zásada "superficio solo cedit" (povrch ustupuje půdě), která je vyjádřena v § 506 odst. 1 NOZ, který stanoví, že: "Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba"), s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Tato zásada platila v českých zemích až do roku 1951 a právní úprava platná od 1.1.2014 se k ní vrátila. Jedná se o zásadu, která platí téměř ve všech evropských státech. Tato zásada je vyjádřena především

Na základě výše uvedené zásady superficies solo cedit se většina staveb stala součástí pozemku.

Výjimky ze zásady superficies solo cedit

Výjimku z této zásady pak tvoří:

  • podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinné sklípky apod.),

  • stavby dočasné,

  • stavby, které za samostatné nemovité věci prohlásí zvláštní zákon (např. letiště).

Tyto stavby budou i nadále samostatnými nemovitými věcmi.

Judikát

Krajský soud v Praze sp. zn. 55 A 42/2021

Při posouzení dočasnosti stavby dle § 506 odst. 1 občanského zákoníku není rozhodným hlediskem, zda se jedná o dočasnou stavbu ve smyslu zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Je třeba vycházet z kritérií soukromoprávních, a to s ohledem na požadavek publicity zejména z kritérií objektivních, tedy jak se stavba jeví navenek, např. s ohledem na její provedení a stavebně-technickou konstrukci. Není však vyloučena kombinace s kritérii subjektivními, včetně kritéria dočasnosti právního titulu.

Přechodná ustanovení

Přechod na zásadu superfico solo cedit však není bezproblémový, protože v řadě případů nejsou vlastníci pozemku totožní s vlastníky staveb na nich stojících. Stávající vlastnické vztahy však musí být respektovány. Tyto problémy řeší přechodná ustanovení NOZ, a to konkrétně § 3054 až § 3061 NOZ.

Základní pravidlo

Základním pravidlem pro přechod na zásadu superficies solo cedit je, že pokud stavba, která není dle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestala být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stala se součástí pozemku, pokud měla v den nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

Příklad

Společnost FRYKO s.r.o. vlastní činžovní dům na vlastní stavební parcele. Okamžikem nabytí účinnosti NOZ přestal být být činžovní dům samostatným předmětem právních vztahů a stal se součástí pozemku. V praxi to mělo například takový důsledek, že dům již není možno samostatně prodat, či zastavit.

Různost vlastnických práv

Stavby, u nichž není stejný vlastník pozemku a stavby, přestanou být samostatnou věcí a stanou se součástí pozemků, na nichž jsou zřízeny až okamžikem, kdy se stanou vlastnictvím téhož vlastníka (pokud se ovšem nejedná o stavbu, která není dle zákona součástí pozemku).

Příklad

Pan Josef a Jaromír vlastní pozemek, na němž je umístěna chata. Spoluvlastnický podíl pana Josefa a Jaromíra na pozemku je ½. Chatu však vlastní pouze pan Josef.

Vysvětlení k příkladu: Okamžikem nabytí účinnosti NOZ se v tomto případě chata nestala součástí pozemku. Pokud by však pan Jaromír například prodal svůj spoluvlastnický podíl na pozemku panu Josefovi, pak se okamžikem, kdy se pan Josef stane vlastníkem jak chaty, tak pozemku, stane chata součástí pozemku – přestane být samotným předmětem práva.

Totéž platí o:

  • stavbě, která je ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku, nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Totéž platí i pro případ, kdy sice stejní spoluvlastníci vlastní pozemek i budovu, avšak jejich spoluvlastnické podíly na pozemku a budově jsou rozdílné.

  • stavbě, která má být teprve zřízena na pozemku jiného vlastníka na základě věcného práva vzniklého stavebníku přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, nebo na základě smlouvy uzavřené přede dnem nabytí účinnosti NOZ;

  • stavbě či pozemku, které jsou samostatně

Nahrávám...
Nahrávám...