Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

5.2.4

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Úprava práv a povinností nájemce a pronajímatele, jakož i celá právní úprava nájmu, jsou podřízeny tomu, že nájemce je ve vztahu nájmu bytu považován i nadále za slabší stranu, která vyžaduje větší míru ochrany. To se projevuje jednak v tom, že strany si nemohou ujednat nic, co by zkracovalo nájemcova práva, výslovně upravená zákonem (§ 2235 NOZ). V tomto ohledu jde např. o právo nájemce v bytě podnikat, nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro dům nebo byt, právo nájemce chovat v bytě zvíře za stanovených podmínek, právo nájemce přijmout další osobu do domácnosti za stanovených podmínek, právo nájemce dát byt do podnájmu v souladu se zákonnými ustanoveními, právo nájemce ukončit nájem bytu výpovědí (v případě nájmu na dobu určitou důvodů uvedených v zákoně), právo na vypořádání jistoty při skončení nájmu atd. K ujednáním v rozporu s výše uvedeným by se v případě sporu nepřihlíželo, jako kdyby ujednání neexistovala.

Detailněji je upravena i další ochrana nájemce spočívající v zákazu ujednání o smluvní pokutě a dále ujednání, která by nájemci ukládala povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená (§ 2239 NOZ). V případě smluvní pokuty nelze po účinnosti NOZ smluvní pokutu ujednat, neboť by šlo o ujednání k tíži nájemce. Nelze však ani realizovat smluvní pokuty, které byly v nájemních smlouvách sjednány za účinnosti starého ObčZ, pokud nárok na zaplacení smluvní pokuty vznikl až po 1. 1. 2014.

Z výše uvedeného však nelze dovozovat, že by nájemce nemohl s pronajímatelem sjednat povinnost, která není v zákoně přímo uvedena, musí však být v souladu s výše uvedenými principy.

K těmto principům pak platí i základní zásady právního jednání, a to, že jednání nesmí být v rozporu s dobrými mravy, nebo nesmí porušovat zákon a veřejný pořádek. V opačném případě je takové jednání absolutně neplatné (§ 588 NOZ).

K jednotlivým konkrétním právům a povinnostem.

Pokud nedojde k dohodě nájemce a pronajímatele o datu zpřístupnění bytu v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy, zpřístupní pronajímatel nájemci byt prvního dne měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti (obvykle podpisem). Byt je zpřístupněn, v okamžiku, kdy nájemce obdržel klíče a nebrání-li mu nic v přístupu do bytu.

O stavu bytu k předání bytu se předpokládá, že byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných služeb. Je tedy třeba v intencích zákona č. 67/2013 Sb., o službách, ujednat, které služby budou poskytovány, jak budou placeny zálohy atd.

Pronajímatel se může s nájemcem rovněž dohodnout, že k obývání bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Takové ujednání je platné jen, jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav. To vše má důsledky při ujednáních o výši nájemného, případně při předčasném skončení nájmu, kdy došlo ke zhodnocení majetku pronajímatele.

Pokud není v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání, nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá.

Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu.

Výše uvedené se neuplatní, pokud nájemce znal stav bytu již při uzavření smlouvy, a platí to i v případě, že nájemce stav bytu při uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel včas a řádně vyzval nájemce k prohlídce.

Nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Skutečnost, zda podnikání způsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům je třeba posuzovat individuálně. V určitých případech je vhodné, podmínky pro případné podnikání v bytě v nájemní smlouvě blíže specifikovat (např., že klienti budou navštěvovat nájemce pouze v určitých hodinách). Pokud by se následně ukázalo, že podnikání zvýšené zatížení pro dům způsobí, mohl by být případ posuzován jako porušování povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem a důvodem k výpovědi bez výpovědního důvodu.

Nájemce je dále povinen dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Je však třeba upozornit, že v případě, kdy tato pravidla nebudou součástí nájemní smlouvy, nejsou pro nájemce závazná, ale jsou pouze apelem pronajímatele na slušné chování. Je tedy vhodné tak, jak tomu bylo obvykle i dosud, upravit pravidla pro užívání společných prostor v domě (užívání, prádelen, sušáren, chodeb společných balkonů apod.), v nájemní smlouvě nebo její nedílné příloze. Jedině tak bude možné případně využít i výpovědního důvodu podle § 2288, že nájemce hrubě porušil povinnost vyplývající z nájmu.

NOZ zrušil rovněž i nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kde bylo mimo jiné řešeno, které opravy a údržbu hradí nájemce a které pronajímatel (tzv. nařízení o drobných opravách). Nařízení není v současné době nahrazeno adekvátní úpravou a platí pouze dikce NOZ, podle které nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 NOZ). Je tedy vhodné v nájemní smlouvě vymezit okruh činností, které bude provádět a hradit nájemce a ty činnosti, které bude provádět a hradit pronajímatel.

Podle § 2258 NOZ má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Jedná se o velmi diskutovanou úpravu. V určitých případech totiž lze předpokládat, že zvíře způsobí obyvatelům domu obtíže, a to i svojí pouhou přítomností. Např. tygr, medvěd, prase…