Podstatná změna - dodání dokončené nemovité věci

4.6.3.7

Podstatná změna – dodání dokončené nemovité věci

Ing. Zdeněk Morávek

Za zdanitelné plnění se podle § 56 odst. 1 ZDPH považuje rovněž první dodání dokončené vybrané nemovité věci uskutečněné do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž nastala skutečnost podle § 56 odst. 3 ZDPH. Touto skutečností je podstatná změna dokončené vybrané nemovité věci.

Podstatná změna je tedy pojmem, který se vztahuje pouze k dokončeným vybraným nemovitým věcem. U dokončených vybraných nemovitých věcí je pro určení počátku stanovené doby dvaceti tří kalendářních měsíců rozhodná vždy skutečnost, která nastala později, tj. dokončení nebo podstatná změna stavby. ZDPH definuje podstatnou změnu stavby v § 56 odst. 5 ZDPH.

Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely ZDPH rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání.

Aby se tedy jednalo o podstatnou změnu, musí nastat jedna ze dvou vymezených situací:

• cílem provedených stavebních úprav je změna využití vybrané nemovité věci, nebo

• cílem provedených stavebních úprav je změna podmínek obývání vybrané nemovité věci.

V případě změny využití stavby se může jednat například o stavební úpravy, kterými se stavba ubytovacího zařízení mění na stavbu bytového domu apod. Za podstatnou změnu však nelze považovat situace, kdy dojde ke změně využití stavby, pokud taková změna není spojena s žádnou stavební úpravou (např. pouhá rekolaudace bez stavebních zásahů).

V případě změny podmínek obývání stavby (beze změny využití stavby) se může jednat jak o stavební úpravy, kterými se mění technické parametry stavby, tak i o jiné stavební úpravy vedoucí ke změně podmínek obývání stavby. Jedná se tedy například o nástavbu budovy o jedno nadzemní podlaží, zateplení domu, modernizaci systému vytápění, vestavbu výtahu, změnu vnitřního uspořádání (příčky), výměnu umakartového jádra za zděné, sanaci vlhkého zdiva, opravu střechy, oken a fasády, kterými dojde k prodloužení životnosti stavby apod.

Je ale potřeba zdůraznit, že ne každá stavební úprava vede k podstatné změně stavby. Definici podstatné změny nenaplní zejména stavební zásahy mající charakter běžné pravidelné údržby.

Skutečnost, že tato změna musí být podstatná, pak ZDPH vyjadřuje hodnotovým limitem ve výši 30%. Aby tedy šlo o podstatnou změnu, náklady na tuto změnu musí přesáhnout 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání vybrané nemovité věci. Náklady se stanoví za stavební akci jako celek, tj. za všechny stavební úpravy prováděné v rámci jedné stavební akce.