Nájemné, jeho druhy, postup při úpravách nájemného

5.2.3.2

Nájemné, jeho druhy, postup při úpravách nájemného

JUDr. Pavla Schödelbauerová

Nová úprava nájemného, která je obsažena v § 2246 až 2253 NOZ a vládním nařízení č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, reflektuje postupný vývoj ekonomických poměrů na trhu s byty, kdy se převažující formou stává nájemné smluvní, omezené horní hranicí, která je stanovena na úrovni nájemného v místě obvyklého.

Určitou specifickou úpravu vyžaduje nájemné, které podléhalo deregulaci (jednostrannému zvyšování), a to zejména v případech měst, ve kterých deregulace skončila k 31. 12. 2012.

Poslední formou nájemného je nájemné, jehož výše je limitována maximální cenou, a to v bytech, na které byla poskytnuta dotace z veřejných prostředků (státních nebo prostředků Státního fondu rozvoje bydlení).

Sjednává se u všech bytů postavených bez veřejných prostředků po roce 1993. Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen NOZ) reaguje na převažující formu smluvního nájemného tak, že v § 2246 stanoví, že strany si ujednají smluvní nájemné pevnou částkou, což může být částka za 1m2 podlahové plochy bytu (v takovém případě je třeba určit výpočet podlahové plochy bytu), neboť žádný právní předpis výpočet pro účely nájemného nestanoví, nebo částku za celý byt, včetně nájemného za vybavení, nebo bez vybavení. Záleží na vůli stran, jak se o nájemném dohodnou.

Podle právní úpravy obsažené ve vyhlášce č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, byly byty pro určení maximální výše nájemného rozděleny do čtyř kategorií podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. Tato úprava byla v roce 2002 zrušena. Další obdobné rozdělení bylo obsaženo v zákoně č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, a to na byty standardní a substandardní. V současné době již rozdělení bytů do kategorií neexistuje a v nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, se stanoví kritéria domu a bytu pro určení místně obvyklého srovnatelného nájemného.

Dále bylo v dříve sjednávaných nájemních smlouvách kromě nájemného za užívání bytu vybíráno též nájemné za vybavení bytu. Základ tohoto institutu byl rovněž položen ve vyhlášce č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu.

K základnímu nájemnému vypočtenému způsobem stanoveným ve vyhlášce se připočítávalo maximální měsíční nájemné za vybavení bytu, jehož životnost byla stanovena v příloze vyhlášky. Pokud životnost ještě neuplynula, určilo se jako jedna dvanáctina částky vypočtené ročním procentem opotřebení z pořizovacích nákladů podle přílohy. Po uplynutí životnosti vybavení bytu nebo v případech, kdy nebyla známa pořizovací cena a datum jeho pořízení, bylo maximální nájemné stanoveno v příloze fixní částkou.

V případě, že ještě existují smlouvy, podle kterých je k nájemnému připočítáváno nájemné za vybavení bytu, platí tato dohoda do chvíle, než bude změněna jinou dohodou smluvních stran.

Podle úpravy platné od roku 2014 není výše nájemného již obligatorní náležitostí nájemní smlouvy, i když lze tuto náležitost ke smluvní úpravě doporučit s ohledem na možné spory v této oblasti. V případě, že nájemní smlouva neobsahuje ujednání o nájemném, postupuje se podle § 2246 odst. 2 NOZ, tj. pronajímateli vznikne právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření nájemní smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných podmínek.

Podle § 2248 NOZ si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného a jeho způsob, např. indexací v souvislosti s růstem cen zveřejňovaným Českým statistickým úřadem. Je možné se dohodnout na výši nájemného a rovněž si sjednat možnost jeho zvyšování, které by nemělo být častější než 1× ročně.

V případě, že se strany na zvyšování nájemného při uzavření nájemní smlouvy nedohodnou, nebo se jedná o smlouvy uzavřené před účinností NOZ, u kterých bylo nájemné zvýšeno před účinností NOZ dohodou nebo rozhodnutím soudu, je postup upraven v § 2249 NOZ. Podle tohoto ustanovení má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného s následujícími omezeními:

• do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě,

• navržené zvýšení nesmí být spolu s tím, k němuž došlo v posledních 3 letech, vyšší než 20 %,

• mezi návrhy musí uplynout doba 12 měsíců.

K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného, nebo nejsou dodrženy další podmínky, se nepřihlíží (tj. jako by nebyl učiněn).

Pokud nájemce souhlasí s navrženým zvýšením, zaplatí nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu. Pokud nájemce nesdělí pronajímateli do dvou měsíců ode dne dojití návrhu na zvýšení nájemného, že se zvýšením souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Nepřijme-li nájemce návrh učiněný v souladu se stanovenými požadavky, soud může nájem zvýšit (s účinky ode dne podání návrhu) až do výše obvyklého nájemného (není omezen 20 %). Právní úprava tak motivuje nájemce přijmout řádný návrh a nevystavit se riziku, že soud zvýší nájemné o vyšší částku, než mohl navrhnout pronajímatel.

Zde platí přechodné ustanovení obsažené v § 3074 odst. 2 NOZ, podle kterého se nepoužije ustanovení § 2249 odst. 1 NOZ (zvyšování nájemného pouze jednoroční a maximálně o 20 %) v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu (zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného).

V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného až do výše místně obvyklého nájemného. To znamená, že tam, kde nájemné bylo zvyšováno podle zvláštního právního předpisu (zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného) a po ukončení deregulace nebylo již nájemné v daném bytě zvýšeno (dohodou), lze se domáhat místně obvyklého nájemného a případně jeho určení soudem a nepoužije se omezení stanovené v § 2249 odst. 1 NOZ, tj. že nájemné lze zvyšovat až po 12 měsících po uplynutí posledního zvýšení a že toto nově navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo posledních třech letech, nesmí být větší než 20 %, ale lze žádat přímo místně obvyklé nájemné. Teprve při dalším zvyšování, tedy až poté, co bylo nájemné zvýšeno dohodou nebo rozhodnutím soudu, se nadále postupuje podle § 2249 NOZ.

Podrobnosti a postup při zvyšování místně obvyklého nájemného stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Nařízení vlády nabylo účinnosti stejně jako NOZ od 1. ledna 2014 a vztahuje se na právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen "byt") k zajištění jeho bytových potřeb. Srovnatelným nájemným se rozumí nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije posudek znalce nebo se stanoví na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných, zvážených způsobem detailněji popsaným dále v nařízení vlády.

Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou srovnatelností jednak nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností, jednak obytné hodnoty bytu, při jejichž posuzování je třeba vycházet z příloh 1 a 2 dotčeného nařízení.

Příloha 1 vyjmenovává charakteristiky, které se zejména použijí ke zjištění srovnatelného nájemného a kterými jsou:

• délka nájmu (na dobu do jednoho roku, nad jeden rok a na dobu neurčitou),

• možnost podnájmu (možnost podnájmu části bytu nebo bytu celého a zákaz podnájmu),

• platba jistoty (není požadována vůbec, případně je požadována ve výši maximální možné dle NOZ či nižší),

• ujednání o zvláštních povinnostech nájemce (pomoc v domácnosti pronajímatele, úklid v domě, péče o zahradu, povinnosti sankčního charakteru, právo užívat přilehlou zahradu u domu),

• existence inflační doložky,

• interval placení nájemného (předem na měsíc či na delší období) a výpovědní doba (tříměsíční podle NOZ nebo ujednaná delší).

Příloha 2 pak vymezuje pět hlavních skupin…