Zapomněl(a) jste své osobní heslo? Neznáte své přístupové údaje?
Získejte přístup k tomuto placenému dokumentu zdarma.
Informace najdete pod ukázkou textu.
Mgr. Pavla Krejčí
Na jedné straně je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu po celou dobu nájmu [§ 2205 písm. c)], na druhé straně je i pronajímatel oprávněn s domem nakládat jako se svým vlastnictvím a je oprávněn jej upravovat a měnit.
Komentované ustanovení řeší případy, kdy je nájemce povinen strpět omezení užívacích práv k bytu tím, že musí strpět úpravu bytu a domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, přičemž se jedná o následující případy:
a) pokud úprava bytu či domu nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce – určitá míra nepohodlí pro nájemce se tedy připouští; při posuzování míry nepohodlí bude třeba posuzovat i subjektivní okolnosti na straně nájemce, např. jeho věk či aktuální zdravotní stav. Pro tento případ nebude možno požadovat vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečné) podle § 2260 až § 2262, neboť tento stav vždy představuje větší nepohodlí nájemce. "Snížením hodnoty bydlení se rozumí snížení jeho kvality, tj, že se v bytě bydlí hůř než před změnou."1 Takový případ může nastat i v případě zásahu do společných částí domu (např. nemožnost užívat výtah),
b) provádí-li pronajímatel úpravu bytu či domu na příkaz orgánu veřejné moci (většinou na příkaz stavebního úřadu nebo soudu),
c) hrozí-li bez provedení úpravy bytu nebo domu přímo zvlášť závažná újma – zde se jedná o případy zejména havárií, přičemž hrozba musí být přímá. Zákon nestanoví, co se rozumí zvlášť závažnou újmou – nebude tedy dostačovat, že by domu či bytu hrozila jakákoliv újma (např. poničené parkety v bytě nájemce), ale újma musí být vyšší intenzity.
Zákonem nařízená změna
Je sporné, jak postupovat v případě, že určitá změna domu či bytu bude pronajímateli uložena zákonem a pronajímatel nebude disponovat příkazem stavebního úřadu nebo soudu. Podle našeho názoru je ustanovení aplikovatelné rovněž na takový případ a nájemce je povinen tuto úpravu strpět, i když pronajímatel nedisponuje příkazem orgánu veřejné moci.
V ostatních případech může pronajímatel provést úpravu bytu či domu pouze se souhlasem nájemce.
Změny, jichž se ustanovení týká
Ustanovení se týká jak změn bytu (definice § 2236), který je nájemci přímo pronajat, tak i samotného domu, ve kterém se byt nachází. Dopadá na změny činěné formou úpravy, ale i na přestavbu nebo jinou změnu. Přestavbou se rozumí významnější změna stavebně-technického charakteru stavby, např. provedení přístavby, nástavby v domě, změny způsobu vytápění apod.
Judikatura
Nejvyšší soud Československé republiky, Rv I 1998/27, [Vážný 7698]
Přestavbou jest též úprava budovy, jež se provádí pro sešlost stavby, u níž zdi bytu pro nebezpečí sesutí byly strženy, podezděny a nově vystavěny, jelikož bez provedení těchto prací byl by byt neobyvatelným.
Ustanovení však dopadá i na menší zásahy, než je přestavba, a to na úpravy bytu a domu a jiné změny. Definice změny nelze slučovat s definicí změny podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) který považuje za změnu dokončené stavby pouze:
a) nástavbu, kterou se stavba zvyšuje,
b) přístavbu, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
c) stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Pojem změny bytu a domu, na které dopadá komentované ustanovení, je však mnohem širší a zahrnuje veškeré zásahy do bytu a domu, které vedou k jeho stavebně-technické změně. Ustanovení se však nevztahuje na poškození či vady bytu, na které se vztahuje zvláštní…