dnes je 28.3.2024

Input:

Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2259

1.9.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

4.2.2.3.2.5.1
Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2259

Mgr. Pavla Krejčí

[Povinnost nájemce strpět úpravy]

Na jedné straně je pronajímatel povinen zajistit nájemci nerušené užívání bytu po celou dobu nájmu [§ 2205 písm. c)], na druhé straně je i pronajímatel oprávněn s domem nakládat jako se svým vlastnictvím a je oprávněn jej upravovat a měnit.

Komentované ustanovení řeší případy, kdy je nájemce povinen strpět omezení užívacích práv k bytu tím, že musí strpět úpravu bytu a domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, přičemž se jedná o následující případy:

a) pokud úprava bytu či domu nesníží hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce – určitá míra nepohodlí pro nájemce se tedy připouští; při posuzování míry nepohodlí bude třeba posuzovat i subjektivní okolnosti na straně nájemce, např. jeho věk či aktuální zdravotní stav. Pro tento případ nebude možno požadovat vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečné) podle § 2260 až § 2262, neboť tento stav vždy představuje větší nepohodlí nájemce. "Snížením hodnoty bydlení se rozumí snížení jeho kvality, tj, že se v bytě bydlí hůř než před změnou."1 Takový případ může nastat i v případě zásahu do společných částí domu (např. nemožnost užívat výtah),

b) provádí-li pronajímatel úpravu bytu či domu na příkaz orgánu veřejné moci (většinou na příkaz stavebního úřadu nebo soudu),

c) hrozí-li bez provedení úpravy bytu nebo domu přímo zvlášť závažná újma – zde se jedná o případy zejména havárií, přičemž hrozba musí být přímá. Zákon nestanoví, co se rozumí zvlášť závažnou újmou – nebude tedy dostačovat, že by domu či bytu hrozila jakákoliv újma (např. poničené parkety v bytě nájemce), ale újma musí být vyšší intenzity.

Zákonem nařízená změna

Je sporné, jak postupovat v případě, že určitá změna domu či bytu bude pronajímateli uložena zákonem a pronajímatel nebude disponovat příkazem stavebního úřadu nebo soudu. Podle našeho názoru je ustanovení aplikovatelné rovněž na takový případ a nájemce je povinen tuto úpravu strpět, i když pronajímatel nedisponuje příkazem orgánu veřejné moci.

V ostatních případech může pronajímatel provést úpravu bytu či domu pouze se souhlasem nájemce.

Změny, jichž se ustanovení týká

Ustanovení se týká jak změn bytu (definice § 2236), který je nájemci přímo pronajat, tak i samotného domu, ve kterém se byt nachází. Dopadá na změny činěné formou úpravy, ale i na přestavbu nebo jinou změnu. Přestavbou se rozumí významnější změna stavebně-technického charakteru stavby, např. provedení přístavby, nástavby v domě, změny způsobu vytápění apod.

Judikatura

Nejvyšší soud Československé republiky, Rv I 1998/27, [Vážný 7698]

Přestavbou jest též úprava budovy, jež se provádí pro sešlost stavby, u níž zdi bytu pro nebezpečí sesutí byly strženy, podezděny a nově vystavěny, jelikož bez provedení těchto prací byl by byt neobyvatelným. 

Ustanovení však dopadá i na menší zásahy, než je přestavba, a to na úpravy bytu a domu a jiné změny. Definice změny nelze slučovat s definicí změny podle § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) který považuje za změnu dokončené stavby pouze:

a) nástavbu, kterou se stavba zvyšuje,

b) přístavbu, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,

c) stavební úpravu, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Pojem změny bytu a domu, na které dopadá komentované ustanovení, je však mnohem širší a zahrnuje veškeré zásahy do bytu a domu, které vedou k jeho stavebně-technické změně. Ustanovení se však nevztahuje na poškození či vady bytu, na které se vztahuje zvláštní

Nahrávám...
Nahrávám...